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Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt hat klargestellt, dass in dicht bebauten Gebieten bestimmte Beeinträchtigungen des Wohnkomforts hinzunehmen sind.

Wenn die dichte Bebauung im vorderen Bereich benachbarter Grundstücke dazu beiträgt, dass Teile eines rückwärtigen Grundstücks verschattet werden, kann der betroffene Nachbar nicht berechtigterweise erwarten, dass dieser Bereich vom Nachmittag bis zum Sonnenuntergang vollständig besonnt bleibt.

Insbesondere in innerstädtischen Gebieten mit typischerweise dichter Bebauung muss ein Nachbar grundsätzlich hinnehmen, dass Einblicke in Wohnräume – insbesondere in Schlafzimmer oder Badezimmer – möglich sind. Es ist ihm zumutbar, sich durch geeignete Maßnahmen wie Gardinen, Vorhänge, Rollläden oder ähnliche Vorkehrungen selbst vor unerwünschten Einblicken zu schützen.

So führte auch das Oberverwaltungsgericht NRW in einem Urteil aus: Gewähren Fenster, Balkone oder Terrassen eines neuen Gebäudes beziehungsweise Gebäudeteils den Blick auf ein Nachbargrundstück, ist deren Ausrichtung, auch wenn der Blick von dort in einen Ruhebereich des Nachbargrundstücks fällt, nicht aus sich heraus rücksichtslos. Es ist in bebauten Gebieten üblich, dass infolge einer solchen Bebauung erstmals oder zusätzlich Einsichtsmöglichkeiten entstehen.

Ein Grundstückseigentümer kann sich nicht erfolgreich gegen die Baugenehmigung seines Nachbarn wehren, wenn sein eigenes Gebäude die vorgeschriebenen Abstandsflächen in ähnlicher Weise nicht einhält.

Umgekehrt bedeutet dies jedoch nicht, dass die Behörde dem Nachbarn allein aus diesem Grund eine Baugenehmigung erteilen muss. Die Einhaltung der Abstandsflächen bleibt grundsätzlich erforderlich, es sei denn, es wird eine Ausnahme beantragt und genehmigt.

Auch der Umstand, dass sich an derselben Stelle zuvor bereits ein Gebäude ohne Grenzabstand befand, befreit den Bauherrn nicht von der Pflicht, die geltenden Abstandsflächen einzuhalten.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt u.a. vor, wenn der Mieter über mehr als 2 Mietzahlungstermine hinweg mit einem Betrag in Verzug ist, der mindestens 2 Monatsmieten entspricht. Der rückständige Betrag kann sich sowohl aus der Grundmiete als auch aus geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen zusammensetzen. Eine sog. Schonfristregelung im BGB räumt einem zahlungsrückständigen Mieter jedoch die Gelegenheit ein, eine außerordentliche Kündigung unwirksam zu machen, indem er den vollständigen Mietrückstand innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht.

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Mieter für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 keine Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin sie mehrmals schriftlich angemahnt hatte, erklärte sie mit Schreiben vom 8.6.2021 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Am 30.6.2021 glichen die Mieter die Mietrückstände vollständig aus. Die BGH-Richter hatten nun zu entscheiden, ob die Schonfristregelung auch für die ordentliche Kündigung gilt.

Sie entschieden gegen die Mieter. Ein Ausgleich des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist verhindert nur die fristlose Kündigung, nicht jedoch eine ordentliche Kündigung, die auf denselben Mietrückstand gestützt ist.

Sofern ein Wohngebäude, das gegen Leitungswasserschäden versichert ist und über einen längeren Zeitraum leer steht, also nicht wie üblich zu Wohnzwecken genutzt wird, muss der Versicherungsnehmer bestimmte Pflichten (Obliegenheiten) einhalten, die sich aus dem Versicherungsvertrag ergeben.

So ist der Versicherungsnehmer verpflichtet, das Gebäude in regelmäßigen Abständen zu überprüfen, um Schäden oder Gefahren frühzeitig zu erkennen und Maßnahmen zur Schadensverhütung zu ergreifen.

Alle wasserführenden Leitungen, Anschlüsse und Anlagen im Gebäude müssen abgesperrt und vollständig entleert werden, damit kein Wasser unkontrolliert austreten und Schaden verursachen kann. Diese Vorsichtsmaßnahme muss während der gesamten Dauer des Leerstands aufrechterhalten werden.

Wird diesen Pflichten nicht nachgekommen, kann der Versicherer die Leistung im Schadensfall verweigern, da der Versicherungsnehmer gegen die vertraglich festgelegten Obliegenheiten verstoßen hat.

Zusätzlich stellt weder die Präsentation des Gebäudes durch einen Immobilienmakler für Kaufinteressenten, noch eine geplante Neuvermietung, noch die Durchführung von Renovierungs- oder Umbauarbeiten eine bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes dar. Das bedeutet, dass solche Aktivitäten nicht als „Bewohnen“ im Sinne der Versicherungsbedingungen angesehen werden. Solange das Gebäude nicht tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, gilt es als unbewohnt und unterliegt den oben genannten besonderen Sorgfaltspflichten.

Gibt ein Kunde seine Verkaufsabsicht auf, kann der Makler grundsätzlich nur Ersatz der konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags entstandenen Kosten verlangen. Soll sich der Aufwendungsersatz nach AGB-Regelungen auch auf die Zahlung von Gemeinkosten erstrecken (hier: anteilige Bürokosten), ist die Klausel zum Aufwendungsersatz insgesamt unwirksam.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat damit einen Anspruch der Maklerin auf Zahlung von rund 11.500 € abgelehnt.

Zwar kann eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Sie müssen sich dann aber „wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen“, betonten die OLG-Richter. Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lässt sich in AGBs nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich ist beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Bürokosten sind laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant sind und keine Aufwendungen für einen konkreten Kunden.

Eine Autobesitzerin forderte Schadensersatz von einer Grundstückseigentümerin, nachdem ihr Fahrzeug durch eine Dachlawine beschädigt worden war. Die Frau parkte ihr Auto bei starkem Schneefall in der Nähe eines Hauses. Am nächsten Tag, bedingt durch extreme Wetterbedingungen, ging Schnee vom Dach ab und stürzte auf das Auto. Sie führte an, dass die Grundstückseigentümerin ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht ausreichend nachgekommen war, denn das Dach hätte mit einem Schneefanggitter ausgestattet sein müssen. Ihrer Ansicht nach wäre eine solche Absicherung nötig gewesen, weil das Dach eine starke Neigung von über 45 Grad aufwies, wodurch die Gefahr von Dachlawinen erhöht war. Alternativ hätte die Eigentümerin zumindest Warnschilder anbringen müssen.

Ob eine Verkehrssicherungspflicht besteht, ist aus einer Gesamtbetrachtung der Umstände heraus zu entscheiden. Die Rechtsprechung, die eine Verkehrssicherungspflicht bei steilen Schrägdächern (über 45 Grad) bejaht, gründet sich in allen Fällen nicht ausschließlich auf das Vorhandensein eines außergewöhnlichen, die Gefahr erhöhenden Daches, sondern jeweils auf zusätzliche weitere Umstände, wie allgemeinen Schneereichtum, eine bestehende Ortsüblichkeit oder sogar eine bestehende behördlich angeordnete Schneefanggitterpflicht. Evtl. sind Vorsorgemaßnahmen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht geboten, wenn die Gefahrenquelle trotz Anwendung der von den Verkehrsteilnehmern zu erwartenden eigenen Sorgfalt nicht rechtzeitig erkennbar ist.

Hinweis: So ist es durchaus für Gebäudeeigentümer ratsam, im Vorfeld zu klären, ob sie verpflichtet sind, ein Schneefanggitter anzubringen, um Schäden durch Dachlawinen zu vermeiden. In bestimmten Fällen, wie z.B. bei stark geneigten Dächern, kann diese Verpflichtung durch die Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes vorgegeben sein.