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Mit dem Tod eines Mieters endet nicht automatisch das Mietverhältnis. Sofern der Mieter allein wohnte, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. In der Praxis gibt es aber natürlich auch Fälle, in denen die Erben unbekannt sind und sich für den Vermieter die Frage stellt, wem er die Kündigung des Mietvertrags aussprechen kann.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat in seinem Beschluss v. 13.4.2021 dazu klargestellt, dass in einem solchen Fall beim Nachlass­gericht eine Nachlass­pflegschaft zu diesem Zweck beantragt werden kann. Für die Durchsetzung seiner Rechte ist der Vermieter auf eine solche Nachlasspflegschaft angewiesen, wenn er die Wohnung kündigen und räumen lassen will.

Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich die vereinbarte Gegenleistung für das Grundstück. Ob auch gezahlte Erschließungskosten zu der Gegenleistung gehören, wurde kürzlich durch das Finanzgericht Münster (FG) entschieden.

Ein Steuerpflichtiger erwarb ein Grundstück von einer Immobiliengesellschaft. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass das Grundstück erschlossen übergeben werden muss. Die entsprechenden Erschließungskosten sind bereits im Kaufpreis erhalten. Als Veräußerer verpflichtete sich die Gesellschaft, sämtliche Maßnahmen zur Erschließung zu übernehmen. Nach der Veräußerung erhielt der Steuerpflichtige Grunderwerbsteuerbescheide, gegen die er sich wehrte. Die Bemessungsgrundlage sei zu hoch, es dürfte nur der Kaufpreis an sich berücksichtigt werden und nicht die Erschließungskosten.

Das sah das FG jedoch anders. Die Erschließungskosten wurden zu Recht bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer miteinbezogen. Bei der Gegenleistung werden neben dem Kaufpreis auch alle anderen sonstigen übernommenen Leistungen berücksichtigt, wie in diesem Fall die Kosten für die durchgeführte Erschließung. Unerheblich ist dabei, dass sich die Gesellschaft zu den notwendigen Maßnahmen verpflichtet hat.

Anmerkung: Das Urteil des FG ist noch nicht rechtskräftig, da Revision eingelegt wurde.

Ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel liegt auch im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ ausgerichtete Lüftungsverhalten unzureichend und für den Schimmelbefall ursächlich ist. In diesem vom Landgericht Berlin am 6.4.2021 entschiedenen Fall kam es im Sommer 2018 in einer Mietwohnung zu Schimmelbefall. Der Mieter gab an, dass er sich beim Lüftungsverhalten an die Angaben gehalten hatte, die in dem vom Vermieter ausgehändigten Informationsblatt „zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung“ aufgeführt waren. Das Infoblatt enthielt lediglich den pauschalen Hinweis, die Feuchtigkeit, die „bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft“ kommt, „durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden“. Es wurde in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne Weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte, an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen. Denn nach den Erläuterungen des Sachverständigen sind in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall zu vermeiden. Der Mieter war zur Minderung der Bruttomiete in Höhe von 25 % berechtigt.

Ein Vermieter muss diejenigen Sicherheitsvorkehrungen treffen, die ein verständiger und umsichtiger Vermieter für ausreichend halten darf, um Mieter und deren Angehörige vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zumutbar sind. Das Mietobjekt muss allerdings nicht schlechthin gefahrlos und frei von allen Mängeln sein. Auch der Mieter hat sich den gegebenen Verhältnissen anzupassen, da eine vollständige Gefahrlosigkeit mit zumutbaren Mitteln nicht immer erreicht und vom Vermieter auch nicht verlangt werden kann.

Den Richtern des Landgerichts Nürnberg (LG) lag folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Ein minderjähriges Mädchen bewohnte zusammen mit ihren Eltern eine Mietwohnung. Im Juni 2017 befuhr sie zusammen mit ihren Geschwistern den Hofbereich des Anwesens mit dem Fahrrad und kam dort zu Fall. Sie behauptet, dass der Sturz auf beschädigte Bodenplatten zurückzuführen war. Aufgrund der schweren Verletzungen wurde ein Schmerzensgeld von mind. 20.000 € verlangt.

Die Richter des LG entschieden dazu am 22.1.2020, dass hier keine Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht durch den Vermieter vorlag. Bei dem Hofbereich handelt es sich nicht um einen öffentlich zugänglichen Bereich, in welchem Publikumsverkehr stattfindet. Das Mädchen war mit den Gegebenheiten im Hof vertraut, da es zum Zeitpunkt des Unfalls bereits ein halbes Jahr in dem Anwesen wohnte. Die Vermieter durften daher davon ausgehen, dass den Mietern der Zustand der Bodenplatten bekannt war. Aus diesem Grund hätte er auch keine Hinweisschilder oder Ähnliches aufstellen müssen.

Für die wirksame Vereinbarung einer Betriebskostenumlage muss diese bestimmbar sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen nicht. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragschlusses in die gesetzliche Definition einbezogenen Kostenarten (z. B. laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer).

Ein Unternehmen mietete ein bebautes Grundstück zum Betrieb eines Supermarkts mit Getränkehandel und Parkplätzen an. Zu den Betriebskosten enthält der Vertrag folgende Regelung: „Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (…)“. Die Betriebskostenabrechnung enthielt u. a. auch die Grundsteuer. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war.  Der Bundesgerichtshof kam mit Urteil vom 8.4.2020 zu der Entscheidung, dass der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegen darf. Eine einzelvertragliche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Vermieter das Wohnraummietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt z. B. vor, wenn der Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Ein nicht unerheblicher Zahlungsrückstand liegt vor, wenn der rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigt.

Ein Mieter hat seiner Pflicht zur Zahlung des Mietzinses aber schon dann Genüge getan, wenn er bei vorhandener Deckung seines Kontos seiner Bank den Zahlungsauftrag zur Überweisung des Mietzinses auf das Konto des Vermieters rechtzeitig (bis zum dritten Werktag des Monats) erteilt. Die Mietzahlung gilt deshalb auch dann als geleistet, wenn die Zahlung aufgrund einer Fehlleitung der Überweisung durch die Bank nicht auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird.