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In einem Fall aus der Praxis wurden von einem Mieter mit einem "Wohnungs-Einheitsmietvertrag" Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss zu Wohnzwecken und die im Erdgeschoss vorhandenen Räume mit einem "Mietvertrag für gewerbliche Räume" zur Nutzung als Kanzlei angemietet. Beide Verträge enthielten eine Klausel, wonach die Mietverträge jeweils aneinander gebunden waren. Das Gewerbemietverhältnis wurde im Juli 2017 vom Vermieter gekündigt.

Grundsätzlich gilt, dass dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, ein Mischraummietverhältnis vorliegt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen bestimmten Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und in dem anderen ausschließlich wohnt (z. B. Gaststätte mit Wirtewohnung) oder ob er die Räume in ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt. Folge dieses einheitlichen Rechtsverhältnisses ist, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann. Die Kündigung des Vermieters im o. g. Fall war deshalb unwirksam.

Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen" stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich des Wohn- und Sanierungsstandards dar. Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.

Zwar gehören nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zur Sollbeschaffenheit einer Kaufsache auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem vom Verkäufer selbst oder von einem Makler erstellten Exposé. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet. Das vom Makler erstellte Verkaufsexposé enthält aber keine Beschaffenheitsangabe oder -garantie in diesem Sinne, die zu einer Haftung des Maklers für die vom Hauskäufer nach dem Erwerb des Grundstücks ausgeführten Putz- und Elektrikarbeiten führen kann.

Bei der o. g. Angabe in dem Exposé handelt es sich lediglich um eine allgemeine Anpreisung des Gebäudes ohne konkreten oder näher bestimmbaren Aussagegehalt. Es kann nicht als konkrete Zustandsbeschreibung verstanden werden, mit dem Inhalt, dass grundsätzlich keine Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Gebäude zur Erreichung eines modernen Wohnstandards mehr erforderlich sind. So enthält das Verkaufsexposé u. a. den ausdrücklichen Hinweis darauf, dass der Zustand des 1920 errichteten Gebäudes renovierungsbedürftig sei.

Zur Errichtung von drei Wohnhäusern wurde einem Grundstückseigentümer eine Baugenehmigung erteilt. Für das Bauvorhaben war es erforderlich, dass eine auf dem Grundstück befindliche Wallhecke entfernt werden musste. Die zuständige Naturschutzbehörde wehrte sich mit einer für sofort vollziehbar erklärten Untersagungsverfügung gegen die Beseitigung der Hecke. Daraufhin stellte der Eigentümer einen Antrag auf Eilrechtsschutz gegen die Verfügung. Das Verwaltungsgericht Oldenburg wies den Antrag zurück. Dagegen richtete sich die Beschwerde des Grundstückseigentümers.

Gemäß der "Schlusspunkttheorie" stellt die Baugenehmigung – soweit die Prüfpflicht der Bauaufsichtsbehörde reicht – eine umfassende öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung dar und gibt den Bau frei. Weil die Bauaufsichtsbehörde im bauaufsichtlichen Verfahren über die Baugenehmigung erst entscheiden darf, wenn andere Genehmigungen, Zustimmungen, Bewilligungen oder Erlaubnisse beantragt und erteilt sind, geht von einer einmal erteilten Baugenehmigung die Feststellungswirkung aus, dass das genehmigte Vorhaben sämtliche im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt. D. h., es sind auch keine anderen Genehmigungen, Zustimmungen, Bewilligungen oder Erlaubnisse mehr erforderlich.

Die Richter des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg entschieden am 30.9.2020 zugunsten des Grundstückseigentümers. Die Untere Naturschutzbehörde darf auf naturschutzrechtlicher Ermächtigungsgrundlage keine Maßnahmen gegen den Bauherren treffen, die einem Ausnutzen der Baugenehmigung entgegenstehen.

Die gesetzliche Regelung, mit der die Handlungs- und Beschlussfähigkeit von GmbHs und weiteren Rechtsformen während der Pandemie sichergestellt wird, war ursprünglich bis zum Jahresende 2020 befristet. Nun wurde die Verordnung zur Verlängerung von Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der Corona-Pandemie im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Damit können die betroffenen Rechtsformen, also etwa GmbHs, Genossenschaften, Vereine und Aktiengesellschaften, auch bei weiterhin bestehenden Beschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten erforderliche Beschlüsse fassen und bleiben so handlungsfähig. Die vorübergehenden Erleichterungen gelten bis zum 31.12.2021.

Den Richtern des Oberlandesgericht Rostock (OLG) lag am 9.7.2020 folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der Mieter kündigte im März 2017 einen geschlossenen Gewerberaum-Mietvertrag aufgrund seiner schweren Erkrankung. Diese würde ihm die Nutzung der Mieträume unmöglich machen.

Nach den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch kann eine Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das OLG kam in dem o. g. Urteil zu dem Entschluss, dass die Erkrankung des Mieters nicht die fristlose Kündigung eines Gewerberaum-Mietverhältnisses rechtfertigt. So wird der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Ein solcher in der Person des Mieters liegender Grund, der das Vertragsrisiko auf der Seite des Mieters ansiedelt, ist auch dessen Gesundheitszustand, so die OLG-Richter.

Neben dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes zugestimmt. Hier kurz die wichtigsten Punkte:

• Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, dass Vermieter den Einbau einer Elektro-Ladestation sowie Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchschutz auf Kosten der Mieter gestatten.
  
  
• Einzelne Wohnungseigentümer können künftig verlangen, dass sog. privilegierte Maßnahmen von den Miteigentümern zu gestatten sind (z. B. Einbau einer Lademöglichkeit für E-Autos, Aus- und Umbaumaßnahmen für mehr Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz und für einen Glasfaseranschluss). Es bedarf hier künftig nicht mehr der Zustimmung aller. Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer.
  
  
• Bauliche Maßnahmen: Hat eine doppelt qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung (das heißt: mehr als zwei Drittel der Stimmen auf der Eigentümerversammlung und mindestens 50 % der Miteigentumsanteile an der Immobilie) für die Maßnahme gestimmt, haben alle Eigentümer die Maßnahme zu bezahlen. Das gilt nicht, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Gibt es für die Maßnahme nur einen einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung, müssen diejenigen dafür zahlen, die dafür gestimmt haben.
  
  
• Verwalter dürfen nur über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und über solche, die keine gewichtigen finanziellen Auswirkungen für die Wohnungseigentümer haben, entscheiden. Ferner können Verwalter erleichtert abberufen und die Verwalterverträge erleichtert gekündigt werden. Eigentümer haben künftig das Recht auf einen Verwalter mit einem Sachkundenachweis.

Die neuen Regelungen gelten voraussichtlich ab 1.12.2020.