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In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 25.10.2019 entschiedenen Fall wurde in einer Teilungserklärung über die Nutzung der Einheit diese als "Laden" bezeichnet. Tatsächlich wurde darin eine Eisverkaufsstelle betrieben. Neben Eis wurden auch Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke angeboten. Ferner befanden sich in den Räumlichkeiten Tische mit ausliegenden Speisekarten sowie Stühle. Der Vermieter verlangte die Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele.

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufsstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstößt gegen die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als "Laden" genutzt werden darf. Bei typisierender Betrachtung stört diese Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen, entschieden die BGH-Richter. Somit hatten die Wohnungseigentümer gegen den Mieter der Wohnungs- oder Teileigentumseinheit einen Unterlassungsanspruch, da die Nutzung die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widersprach.

Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Es kommt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an, namentlich darauf, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind.

Ein Sachmangel liegt aber im Allgemeinen vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.

Mit den Regelungen zur Erreichung der Klimaschutzziele bis 2030 fördert der Gesetzgeber auch steuerlich technologieoffene energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen ab 2020.

So ermäßigt sich für energetische Maßnahmen an einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum gelegenen, zu eigenen Wohnzwecken genutztem Gebäude auf Antrag die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im nächsten Kalenderjahr um je 7 % der Aufwendungen, höchstens jedoch um je 14.000 € und im übernächsten Kalenderjahr um 6 %, höchstens jedoch um 12.000 € für das begünstigte Objekt.

Folgende energetische Maßnahmen werden gefördert:

• Wärmedämmung von Wänden
• Wärmedämmung von Dachflächen
• Wärmedämmung von Geschossdecken
• Erneuerung der Fenster oder Außentüren
• Erneuerung/Einbau einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind

Zu den Kosten für die Maßnahmen gehören auch die Kosten für Energieberater.

Die Förderung kann für mehrere Einzelmaßnahmen an einem begünstigten Objekt in Anspruch genommen werden; je begünstigtes Objekt beträgt der Höchstbetrag der Steuerermäßigung 40.000 €. Steht das Eigentum am Objekt mehreren Personen zu, können die Steuerermäßigungen insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden.

Voraussetzung für die Förderung ist,

• dass die jeweilige energetische Maßnahme von einem Fachunternehmen ausgeführt wird, das die erforderlichen Kriterien nach amtlich vorgeschriebenem Muster bescheinigen muss.
• dass die Nutzung des Gebäudes durch den Steuerpflichtigen im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken erfolgt. Diese liegt auch vor, wenn Teile der Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
• dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhält, die die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweisen und die in deutscher Sprache ausgefertigt ist. Des Weiteren muss die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgen.
• dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist; maßgebend hierfür ist der Beginn der Herstellung.

Nicht in Anspruch genommen werden kann die Steuerermäßigung, soweit die Aufwendungen als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind oder wenn für die energetischen Maßnahmen eine Steuerbegünstigung für Baudenkmäler oder Handwerkerleistungen beansprucht wird. Ebenfalls nicht gefördert werden Gebäude, bei denen es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.

Die Regelung ist auf energetische Maßnahmen anzuwenden, mit deren Durchführung nach dem 31.12.2019 begonnen wurde und die vor dem 1.1.2030 abgeschlossen sind. Ist ein Bauantrag erforderlich, gilt als Beginn der Zeitpunkt der Bauantragstellung, für nicht genehmigungsbedürftige Vorhaben der Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung.

Werden Grundstücke innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder veräußert und wurden diese in der Zwischenzeit durchgehend vermietet, so liegt ein steuerlich zu berücksichtigender Veräußerungsvorgang vor. Es gilt jedoch die Ausnahme, dass bei ausschließlicher Eigennutzung oder bei Eigennutzung in den beiden Jahren vor der Veräußerung und im tatsächlichen Veräußerungsjahr kein steuerbarer Vorgang entsteht.

In einem durch das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden Fall (vgl. Ausgabe Juni 2019, Beitrag Nr. 4), veräußerte ein Steuerpflichtiger sein bebautes Grundstück. Dieses hatte er über sieben Jahre lang selber bewohnt und erst im Jahr der Veräußerung zudem noch für ein halbes Jahr vermietet. Der BFH entschied mit Urteil vom 3.9.2019 genauso wie das Finanzgericht Baden-Württemberg vor ihm.

Bei der Veräußerung eines Grundstücks innerhalb der Frist von zehn Jahren liegt kein steuerpflichtiger Vorgang vor, wenn die Eigennutzung eine bestimmte Dauer nicht unterschreitet. So ist eine Zwischenvermietung unschädlich, wenn der Eigentümer des Grundstücks im Vorjahr der Veräußerung ganzjährig durchgehend und in dem Jahr davor sowie im Veräußerungsjahr selbst an mindestens einem Tag selber bewohnt hat. Es muss dabei ein zusammenhängender Zeitraum vorliegen. Diese Nutzung zu eigenen Wohnzwecken reicht für den Ausschluss eines steuerbaren privaten Veräußerungsgeschäfts aus.

Anmerkung: Es bleibt die Reaktion der Finanzverwaltung zu der Entscheidung abzuwarten. Grundsätzlich sollten Sie sich bei einer Zwischenvermietung der eigengenutzten Wohnung immer steuerlich beraten lassen, damit Sie nicht bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie in die Steuerfalle tappen.

Der Eigentümer eines Grundstücks kann herüberragende Zweige selbst abschneiden, wenn er dem Besitzer des Nachbargrundstücks eine angemessene Frist zur Beseitigung bestimmt hat und die Beseitigung nicht innerhalb der Frist erfolgt (Selbsthilferecht). Nach einer weiteren Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch kann er auch vom Nachbarn die Beseitigung der Zweige verlangen.

Die Vorschrift erfasst nicht nur die unmittelbar durch den Überhang hervorgerufene Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung, wie sie z. B. in der Berührung des Wohnhauses oder in der Gefahr des Abbruchs liegen kann. Maßgebend ist allein die objektive Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung. Damit ist auch die mittelbare Beeinträchtigung durch das Abfallen von Laub, Nadeln und Ähnlichem erfasst.

In einem vom Bundesgerichtshof am 14.6.2019 entschiedenen Fall stand eine Douglasie nahe der Grundstücksgrenze und Äste ragten auf das Nachbargrundstück. Der Nachbar fühlte sich in der Grundstücksnutzung beeinträchtigt, denn von den überragenden Ästen der Douglasie fielen Nadeln und Zapfen in einem Umfang von ca. 480 Liter pro Jahr auf die Garageneinfahrt und verunreinigten diese. Das stellt eine objektive Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung dar, so die BGH-Richter.

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Dieses geschieht in der Regel beim Übergabetermin.

In einem vom Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt (OLG) entschiedenen Fall wurde das Mietverhältnis für ein Gewerbemietobjekt durch den Mieter ordentlich gekündigt und geräumt. Der mehrmalige Versuch einen Übergabetermin mit dem Vermieter zu vereinbaren blieb, trotz Setzen einer Frist, erfolglos.

Daraufhin übergab der Mieter die Schlüssel zu den angemieteten Räumlichkeiten einem vom Vermieter engagierten Wachdienst, erklärte die Besitzaufgabe und verlangte die gezahlte Mietkaution vom Vermieter zurück. Dieser verweigerte jedoch die Rückzahlung, da nach seiner Auffassung das Mietobjekt nicht wirksam zurückgegeben wurde.

Die OLG-Richter kamen zu der Entscheidung, dass der Mieter die Rückzahlung der Kaution verlangen kann. Es war zwar keine Übergabe der Mietsache erfolgt, aber die Rückgabepflicht war durch die Räumung des Mietobjekts und die Schlüsselübergabe an den Wachdienst erloschen.