Aktuelles

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

• die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde;
• Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens 3 Monate vor dem Beginn in Textform angekündigt wurden.

Der Begriff „rechtzeitig“ ist jedoch nicht eindeutig definiert, sondern richtet sich nach dem Umfang der Maßnahme und der Dringlichkeit.

Anmerkung: Diese Tatsache sollte schon bei der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung berücksichtigt werden.

In einem Verfahren wegen Maklercourtage hatte sich das Oberlandesgericht Hamm (OLG) unter anderem mit der Verwirkung des Zahlungsanspruchs des Maklers zu beschäftigen. Werden wichtige, dem Makler bekannte Informationen zurückgehalten, kann der Zahlungsanspruch des Maklers entfallen. Weiß der Makler von der „Vermüllung“ einer Mietwohnung, muss er hierüber informieren.

Die Richter führten aus, dass die „Vermüllung“ einer Wohnung ein aufklärungsbedürftiger Zustand ist. Denn bei einer „Messie-Wohnung“ sind neben Schäden an der Wohnung (z. B. Schimmelbildung) für den Erwerber auch Schwierigkeiten und hohe Kosten im Zusammenhang mit einer mitunter aufwändigen Durchsetzung eines Räumungsanspruchs zu erwarten.

Gerade jetzt bei den steigenden Energiekosten stellt sich die Frage: Gibt es eine gesetzliche Regelung zur Heizperiode? Die Antwort lautet nein. Der Zeitraum vom 1.10. bis zum 30.4. hat sich jedoch auch in der Rechtsprechung als Heizperiode durchgesetzt. Während dieser Zeit ist die einwandfreie Funktion der Heizungsanlage sicherzustellen. Abweichungen sind allerdings je nach Region und Witterung möglich.

Bezüglich einzuhaltender Mindesttemperaturen sind innerhalb des oben genannten Zeitraums 20 bis 22 °C zu gewährleisten. Nachts (zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) kann diese Temperatur auf mindestens 16 °C abgesenkt werden. Mieter sind nicht verpflichtet die Wohnung bzw. das Haus zu heizen, solange sie dafür sorgen, dass keine Kälteschäden entstehen. 

In der übrigen Zeit, also vom 1.5. bis 30.9. gelten andere Richtwerte und der Vermieter ist verpflichtet, die Heizungsanlage anzustellen, wenn abzusehen ist, dass die Außentemperaturen unter 16 °C fallen. Auch hier muss der Mieter dafür sorgen, dass die Temperaturen in den Räumen keine Schäden durch Auskühlen verursachen.

Bei der Umwandlung einer Immobilie in Wohnungseigentum muss der Eigentümer dem derzeitigen Mieter die Möglichkeit geben, die Mietwohnung zu kaufen, bevor es ein Dritter tut (Vorkaufsrecht).

Die in einem Kaufvertrag über eine mit einem Vorkaufsrecht des Mieters belastete Eigentumswohnung zwischen dem Vorkaufsverpflichteten (Verkäufer) und dem Dritten (Erstkäufer) getroffene Abrede, wonach der Vorkaufsberechtigte (Mieter) einen höheren Preis zu bezahlen hat als der Erstkäufer, stellt eine in Bezug auf den höheren Preis unzulässige und deshalb insoweit unwirksame Vereinbarung zu Lasten Dritter dar.

Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 23.2.2022 lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Mieterin in Berlin nutzte ihr Vorkaufsrecht und hatte sich mit dem Besitzer auf einen Kaufpreis von ca. 163.000 € geeinigt. Der andere Käufer hätte die Wohnung laut Kaufvertrag jedoch günstiger erworben, falls sie noch vermietet sein sollte. Die BGH-Richter entschieden zugunsten der Mieterin, sodass diese auch nur den geringeren Betrag von ca. 147.000 € zahlen musste.

In einem Mietvertrag können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Die derzeitige Entwicklung der Inflationsrate wirkt sich deutlich auf Indexmietverträge aus und Mieterhöhungen sind die Folge.

Die Mieterhöhung aufgrund des steigenden Preisindex muss in Textform (z. B. per E-Mail) erfolgen. Dabei sind die eingetretenen Preisindexänderungen und die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Ferner setzt eine derartige Mieterhöhung voraus, dass die bisherige Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist. Zu zahlen ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung.

Die Höhe der Miete kann grundsätzlich frei vereinbart werden. Sofern für das Gebiet, in dem die Wohnung liegt, jedoch eine Mietpreisbremsenverordnung gilt, sind deren Vorgaben nur auf die Ausgangsmiete (die erste zu zahlende Miete) anzuwenden. Die nachfolgenden Mieterhöhungen unterliegen jedoch nicht mehr den Begrenzungen durch die Mietpreisbremse. Ferner gibt es auch keine Grenze für die Indexmieterhöhung.

In erster Linie ist ein Indexmietvertrag Grundlage für Mieterhöhungen. Es kann allerdings auch bei einer entsprechenden Preisentwicklung eine Mietsenkung möglich sein. In einem solchen Fall muss der Mieter diese in Textform (z. B. E-Mail) geltend machen.

In einem vom Kammergericht Berlin (KG) am 2.5.2022 entschiedenen Fall war in einem Gewerberaummietvertrag die Umlage der Kosten für die 24-Stunden-Bewachung des Gebäudes auf die Mieter vereinbart. Eine Mieterin hielt dies jedoch für unzulässig und verlangte die Rückzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2014 – 2016 in Höhe von ca. 73.000 €.

Die Richter des KG entschieden zugunsten des Vermieters und kamen zu dem Entschluss, dass „Kosten der Bewachung des Gebäudes“ auf Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung – auch einer Allgemeinen Geschäftsbedingung – als Betriebskosten auf den Mieter von Gewerberaum umgelegt werden können, ohne dass es einer Begrenzung der Höhe nach bedarf.

Die gegenteilige Auffassung, Bewachungskosten sind Verwaltungskosten, die gemäß der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten nicht zu diesen gehören, überzeugte nicht. Eine Bewachung geht deutlich über die allgemeine Verwaltung hinaus.